Os conflitos da vizinhança

Conflitos entre vizinhos e os limites do direito de propriedade

Conflitos entre vizinhos são frequentes e envolvem situações diversas: barulho excessivo, odores, trepidações, construções irregulares, infiltrações e perturbações do sossego. Embora o direito de propriedade seja constitucionalmente protegido, ele não é absoluto.

O Código Civil disciplina o chamado direito de vizinhança nos artigos 1.277 a 1.311, estabelecendo limites à utilização da propriedade quando o uso ultrapassa a tolerabilidade social.

O artigo 1.277 é o núcleo dessa proteção:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

A norma revela que o exercício do direito de propriedade deve respeitar a convivência social e a média de tolerância da coletividade.

O conceito de uso anormal da propriedade

A interferência só é juridicamente relevante quando decorre de uso anormal da propriedade. O parágrafo único do artigo 1.277 impõe critérios objetivos para essa avaliação:

• natureza da atividade exercida

• localização do imóvel

• zoneamento urbano

• limites ordinários de tolerância

Não se protege a hipersensibilidade individual. O parâmetro é a tolerância média dos moradores da vizinhança.

Como ensina Caio Mário da Silva Pereira, a convivência social impõe que cada morador suporte incômodos normais da vida coletiva. Apenas o excesso autoriza intervenção judicial.

Barulho em condomínio: decisões recentes do TJSP

A jurisprudência demonstra que situações aparentemente semelhantes podem ter soluções opostas, dependendo das provas produzidas.

Em caso recente, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu uso anormal da propriedade quando restou comprovado barulho excessivo e conduta antissocial reiterada em condomínio edilício. A corte entendeu que a reprodução de som alto e algazarras constantes ultrapassavam a tolerância média, autorizando:

• obrigação de não fazer

• cessação da conduta

• indenização por danos morais

 

“DIREITO DE VIZINHANÇA. Ação de obrigação de não fazer c. c. indenização por danos morais. (…) 

Apartamentos onde residem a autora e a ré Rosângela são vizinhos. Alegação da autora de que o seu sossego vem sendo perturbado por condutas antissociais da ré, em razão de esta última frequentemente promover barulhos excessivos e algazarras em seu apartamento com a porta de entrada aberta. Contestações apresentadas não negaram a ocorrência de frequentes barulhos excessivos e algazarras no apartamento da ré Rosângela, tendo apenas sido argumentado pelas rés que os referidos atos não violariam qualquer Lei ou Decreto. Argumento aduzido pelas rés não merece prosperar, haja vista que os elementos constantes nos autos, especialmente os vídeos que instruem a petição inicial demonstram que os hábitos da ré Rosângela de deixar a porta de entrada de seu apartamento aberta ao receber convidados ou reproduzir música em alto som têm o condão de causar barulhos excessivos que são aptos a perturbar o sossego alheio, conforme as regras de experiência comum. Parte autora realmente tinha direito de reivindicar a adoção de providências destinadas a cessar as interferências prejudiciais ao seu sossego, tais como a instalação de câmera de segurança no corredor existente entre o seu apartamento e o apartamento da ré Rosângela, a fim de apurar eventuais novos usos anormais da propriedade vizinha, bem como a imposição de obrigação de não fazer à ré Rosângela, a fim de que esta se abstenha de promover barulhos excessivos e algazarras em seu apartamento com a porta de entrada aberta, consoante inteligência do artigo 1.277 do Código Civil. Contestações apresentadas não refutaram a alegação de que a reclamação feita junto à síndica teria provocado a ira das rés, a ponto de estas últimas ameaçarem e agredirem verbalmente a autora mediante xingamentos de baixo calão. (…)

Ameaças e agressões verbais sofridas pela autora ensejam indenização por danos morais, a fim de compensar a ofensa a direitos da sua personalidade, especialmente a sua integridade psíquica e a sua honra. Indenização por danos morais fixada na sentença recorrida (R$ 600,00) se mostra ínfima ante o teor das ameaças e das agressões verbais sofridas pela autora. Majoração do montante para o patamar de R$ 6.000,00 se mostra adequada para compensar as ofensas à integridade psíquica e à honra da autora, punir as rés e inibir a prática de outros ilícitos. (…)” (TJSP;  Apelação Cível 1063629-90.2021.8.26.0002; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II – Santo Amaro – 15ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/05/2023; Data de Registro: 26/05/2023)

Em outro julgamento, porém, o TJSP concluiu que os ruídos eram compatíveis com a normalidade da vida em condomínio. Pequenos transtornos foram considerados inerentes à convivência coletiva, inexistindo prova de abuso.

APELAÇÃO – DIREITO DE VIZINHANÇA – AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS – IMPROCEDÊNCIA – RECURSO DAS AUTORAS – Contexto probatório dos autos que não demonstra que vizinha do apartamento de cima ao das autoras produza barulhos excessivos, em desacordo com a normalidade – Uso anormal da propriedade não comprovado, não havendo que se falar, ainda, em desídia do Condomínio – Pequenos transtornos a que todos os que moram em condomínio estão sujeitos – Dano material não configurado – Sentença mantida – Verba honorária majorada na forma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil – Recurso improvido. (TJSP;  Apelação Cível 1014728-48.2017.8.26.0482; Relator (a): José Augusto Genofre Martins; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/04/2023; Data de Registro: 25/04/2023)

Apesar dos julgamentos divergentes, a avaliação realizada pelos magistrados foi baseada nas provas produzidas nos autos e, em especial, na avaliação das peculiaridades dos ambientes observada a “média” de tolerância e percepção de outros moradores do mesmo local. 

Segurança, saúde e sossego: os bens jurídicos protegidos

A doutrina esclarece que o direito de vizinhança tutela três valores fundamentais:

Segurança — riscos estruturais, infiltrações, trepidações, explosões, situações que coloquem pessoas e bens em perigo.

Saúde — agentes físicos, químicos ou biológicos que afetem o bem-estar físico ou psíquico, como água parada, odores insalubres ou ambientes degradados.

Sossego — interferências sensoriais que gerem perturbação, incluindo som, luz, cheiro e estímulos visuais.

Pontes de Miranda já advertia que o sossego não é perturbado apenas por ruído: luz excessiva, odores e choques psicológicos também podem configurar ofensa.

O critério da tolerância média da vizinhança

O juiz não analisa a sensibilidade individual de uma parte específica, mas o padrão coletivo de tolerância.

San Tiago Dantas ensina que o proprietário deve ser visto como “personagem algébrico”, representando a média da coletividade. O direito protege a convivência social, e não reações pessoais extremas.

Por isso, a aferição da ilegalidade depende da comparação entre:

• o direito do proprietário de usar o imóvel

• o incômodo causado aos vizinhos

• o interesse público na atividade exercida

Esse equilíbrio é chamado de princípio da coexistência dos direitos.

Zoneamento urbano e expectativa legítima

A localização do imóvel é determinante no direito de vizinhança. Um ruído aceitável em zona comercial pode ser intolerável em bairro estritamente residencial. Quem adquire imóvel em área residencial tem expectativa legítima de menor perturbação.

O Código Civil não adota o critério da pré-ocupação. O morador antigo não tem salvo-conduto para causar incômodo aos novos vizinhos.

A análise sempre considera o contexto urbano e social.

A importância da prova no direito de vizinhança

O reconhecimento de uso anormal depende de prova robusta:

• vídeos

• testemunhas

• laudos técnicos

• registros de reclamação

• histórico de ocorrências

Sem prova do excesso, a intervenção judicial é indevida. O Judiciário não elimina incômodos naturais da vida coletiva — apenas coíbe abusos.

Considerações finais

O direito de vizinhança busca preservar a convivência equilibrada entre proprietários. O uso do imóvel é livre, mas condicionado ao respeito à segurança, à saúde e ao sossego alheio.

Nem todo incômodo é ilícito. Apenas o que ultrapassa a tolerância média social autoriza tutela judicial.

A análise é sempre concreta, baseada em prova e nas peculiaridades do local.

Fonte: www.tjsp.jus.br

Aviso ético: Este conteúdo possui caráter meramente informativo e não substitui a consulta individual a um advogado. Cada situação deve ser analisada de acordo com as provas e peculiaridades do local.

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